Erfolgreiche Immobilienvermarktung beginnt lange vor dem Verkaufsstart – bereits bei der Suche und Beurteilung einer Parzelle werden entscheidende Weichen gestellt. Unsere Leiterin Immobilien, Stefanie Köppli-Chipperfield, gibt Einblick in die frühe Zusammenarbeit zwischen Vermarktung und Architektur und deren Bedeutung für den Projekterfolg.
Ein erfolgreiches Immobilienprojekt entsteht nicht erst mit dem Verkaufsstart. Bereits bei der Suche und Beurteilung einer Parzelle werden wichtige Weichen für die spätere Marktakzeptanz, die Wirtschaftlichkeit und den Vermarktungserfolg gestellt. Unsere Leiterin Immobilien, Stefanie Köppli-Chipperfield, gibt Einblick, weshalb die Immobilienvermarktung frühzeitig einbezogen werden sollte und welchen Mehrwert die enge Zusammenarbeit mit der Architektur schafft.
Immobilienvermarktung bedeutet weit mehr, als ein Objekt auf den Markt zu bringen und zu verkaufen. Hinter jeder Immobilie stehen Menschen, persönliche Geschichten und Veränderungen. Ebenso besitzt jedes Projekt eine eigene Geschichte, die lange vor dem eigentlichen Verkaufsprozess beginnt. Auch mit dem Vertragsabschluss ist die Vermarktung nicht zwingend beendet. Der Austausch mit Käuferinnen und Käufern, die Begleitung während des Ausbaus und die Erreichbarkeit über den Kauf hinaus gehören ebenfalls dazu. Jedes Projekt bringt neue Herausforderungen, Erkenntnisse und Entwicklungen mit sich. Genau das macht die Vermarktung vielseitig und bereichernd.
Die Immobilienabteilung ist bereits bei der Landakquise und der Beurteilung einer Parzelle involviert und übernimmt in dieser Phase sogar den Lead. Dabei betrachten wir nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch den Standort, das Marktpotenzial und die mögliche Positionierung eines künftigen Projekts. Welche Zielgruppen kommen infrage? Welcher Wohnungsmix entspricht der Nachfrage? Ist das Projekt für den Verkauf oder die Vermietung vorgesehen? Und welche Wohnungsgrössen lassen sich am jeweiligen Standort langfristig erfolgreich vermarkten? Diese Fragen sind entscheidend, bevor die ersten konkreten Projektideen entstehen.
Digitale Tools ermöglichen heute fundierte Markt- und Standortanalysen und liefern wichtige Fakten. Dennoch bleibt die persönliche Kenntnis einer Region von grosser Bedeutung. Neben der lokalen Infrastruktur und der demografischen Entwicklung beeinflussen auch kommunale und kantonale Rahmenbedingungen die Möglichkeiten einer Parzelle. Die Nachfrage unterscheidet sich zudem je nach Region und Nutzungsart: In einem städtischen Umfeld können kleinere Wohnungen stärker gefragt sein, während Personen, die aus einem Einfamilienhaus in eine Wohnung wechseln, oftmals eine 4,5-Zimmer-Wohnung gegenüber einer 3,5-Zimmer-Wohnung bevorzugen.
Diese Erkenntnisse fliessen anschliessend in den Entwurfsprozess ein. Je früher wir die ersten Überlegungen und Pläne kennen, desto gezielter können wir unsere Marktkenntnisse einbringen. So lassen sich Bedürfnisse berücksichtigen, bevor wesentliche Entscheidungen getroffen sind und spätere Anpassungen mit zusätzlichem Aufwand oder höheren Kosten verbunden wären. Die Immobilienabteilung erhält im direkten Kontakt mit Interessierten sowie Käuferinnen und Käufern ungefilterte Rückmeldungen aus dem Markt. Diese Erkenntnisse können bereits beim ersten Entwurf berücksichtigt werden, etwa bei der Ausrichtung des Gebäudes, der Zimmeraufteilung, der Anordnung von Küche und Nasszellen oder der Positionierung eines Liftschachts.
Besonders im Wohneigentum sind funktionierende Grundrisse und eine gute Möblierbarkeit zentral. Licht, Ausrichtung, Fenstergrössen, Stauraum, ein Reduit oder die Platzierung des Waschturms beeinflussen die Alltagstauglichkeit und damit auch die Kaufentscheidung. Gleichzeitig gilt es, veränderte Bedürfnisse frühzeitig zu erkennen. Abstellmöglichkeiten für E-Bikes und Ladestationen gehören heute vielerorts zum erwarteten Standard. Auch Fragen zur Besonnung, Beschattung und zur künftigen Hitzebelastung, beispielsweise auf Dachterrassen, gewinnen an Bedeutung. Gleichzeitig haben die eigenen vier Wände seit der Coronapandemie wieder einen höheren Stellenwert erhalten. Entsprechend wichtig sind Wohnräume, die langfristig funktionieren und sich an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen lassen. Weitere wertvolle Erkenntnisse entstehen nach dem Bezug individuell ausgebauter Wohnungen. Wo wurde vom vorgesehenen Standard abgewichen? Welche Entscheidungen würden die Käuferinnen und Käufer im Rückblick anders treffen? Diese Erfahrungen nehmen wir auf und lassen sie in künftige Projekte einfliessen.
Auch die Preisgestaltung gehört zu den zentralen Aufgaben der Immobilienabteilung. Auf Grundlage des Standorts, der Zielgruppe, des geplanten Angebots und der aktuellen Marktsituation erarbeiten wir ein marktgerechtes Pricing. Die Festlegung der Verkaufs- oder Mietpreise erfolgt stets in enger Absprache mit dem Auftraggeber, dem Investor oder der Bauherrschaft. Zeigt sich, dass die angestrebten Preise und die Projektkosten nicht miteinander vereinbar sind, können frühzeitig Optimierungsmöglichkeiten geprüft werden. Dabei fliessen auch Rückmeldungen aus dem Markt und von finanzierenden Banken ein.
Architektur, Vermarktung und Bauherrschaft betrachten ein Projekt aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Die Architektur bringt gestalterische Qualität und eine eigene Entwurfshaltung ein, während die Immobilienabteilung das Projekt aus Sicht des Marktes und der späteren Käuferschaft beurteilt. Bei Vogel Architekten und Vogel Immobilien profitieren wir vom Know-how der verschiedenen Abteilungen. Kurze Kommunikationswege ermöglichen es, Fragen frühzeitig zu klären und gegenseitige Inputs direkt aufzunehmen. Interne Entwurfsbesprechungen schaffen dafür ein gemeinsames Gefäss, in dem Grundrisse, Umgebungsgestaltung und weitere projektrelevante Aspekte gemeinsam betrachtet und die unterschiedlichen Perspektiven zusammengeführt werden.
Je nach Auftrag übernehmen wir zudem Aufgaben der Bauherrenvertretung, insbesondere während des Innenausbaus. Dabei begleiten wir Entscheidungen, koordinieren die Anliegen der Käuferinnen und Käufer und vertreten gleichzeitig die Interessen der Bauherrschaft. Diese Schnittstellenfunktion schafft klare Abläufe und trägt dazu bei, dass die vorgesehenen Qualitäten, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und individuellen Bedürfnisse aufeinander abgestimmt bleiben.
Ob die frühen Überlegungen richtig waren, zeigt sich spätestens beim Vermarktungsstart. Die Resonanz des Marktes ist ein unmittelbarer Gradmesser für die Qualität und Positionierung des Produkts. Unsere Erfahrung zeigt: wenn Architektur und Immobilienvermarktung ihr Wissen frühzeitig verbinden, entsteht marktgerechter, langfristig überzeugender und nachhaltiger Wohnraum.
Sie verfügen über eine Parzelle, planen ein Immobilienprojekt oder möchten eine Projektidee frühzeitig aus Sicht des Marktes beurteilen lassen? Gerne bringen wir unsere Erfahrung ein und treten mit Ihnen in den fachlichen Austausch.